Oppdatert boligprisanalyse

Gjør det enkelt denne gangen, en stor figur som jeg har korrigert og rettet. Den forrige inneholdt en feil i at statistikken gikk over fra å rapportere kvartalsvis tall til å rapportere månedlig. Denne figuren er tilpasset ved at jeg har satt inn gjennomsnittsverdier mellom kvartalene og dermed simulert komplett årsinformasjon helt tilbake til 1990. Simuleringen er basert på vektet gjennomsnitt hver 3. måned, så tallene stemmer nok ganske bra. Den blå grafen viser prisutviklingen i Oslo generelt sett, mens den røde viser boligprisutviklingen på Grunerløkka. Dette er informasjon som ble rapportert fra 2003, men den åpenbare korrelasjonen mellom Grunerløkka og Oslo generelt sett gjør at man kan anta en historisk tilsvarende korrelasjon mellom Oslo og Grunerløkka generelt sett. Den sorte lineære grafen er trendlinjen for Osloprisene, og helningen på kurven er åpenbart påvirket av de siste års kraftige stigning. Skjæringen mellom boligprisen og trendlinjen er uansett åpenbart interessant, ettersom det kan indikere at vi går inn i en periode hvor boligene er underpriset i forhold til langsiktig vekt. Eller som Olav Thon sa det: "I framtiden vil vi tenke at, i 2008 da var boligprisene lave da".

Som vanlig, trykk på bildet for å se det i full size.

Er tiden inne for å kjøpe leilighet?

"ER DU GAL!" vil noen tenke nå. "KJØPE LEILIGHET I DENNE TIDEN?" Men dette er reaksjonene som indikerer at tiden er inne for å kjøpe leilighet. Generelt så kan man si at det er den siste optimist i et synkende marked som taper mest penger. Likeledes kan man da si at er den første optimist i et stigende marked som tjener mest penger. Mine indikasjoner på at markedet skal snu er oppfylt:
- "Alle" er pessimister (lav etterspørsel)
- Renten har passert toppen for denne gang, og Norges Bank har indikert rentenedgang i 2009
- Et enormt tilbud av leiligheter på finn.no (høyt tilbud)
- Bankene er restriktive på pengetilgangen
- Avisene omtaler fortsatt boligmarkedet i et negativt lys
- Olav Thon utnytter 2008 og har iverksatt en mengde boligprosjekter

"Alle er pessimister": Til og med eiendomsmeglerne stoler ikke på sine takstmenn, og priser leilighetene lavere enn det taksten skulle tilsi. Folk byr langt under prisantydning, og leiligheter går sjelden over prisantydningen.

"Renten har passert toppen": Bare se Norges Banks anslag for foliorenten de to neste årene:


"Et enormt tilbud av leiligheter på finn.no": Over 21000 leiligheter til salgs, mot 17000 på samme tid i fjor. Folk må selge sin leilighet før banken gir dem lån til ny, og dermed hoper det seg opp.

"Bankene er restriktive på lånetilgangen": Når en siviløkonom og sykepleier med fast jobb får tilbud om 1.700.000 i lån, så vet man at bankene er risikoaverse. Sånn er det ikke bare for oss, men alle andre også. Dermed har ikke folk penger til å kjøre i gang store budrunder, men leter allerede etter leiligheter i toppsjiktet over hva de har råd til (har man fått 1,7 i lån så ser man etter leiligheter til 1,8 og satser på å prute de ned)

"Avisene omtaler fortsatt boligmarkedet negativt": vg.no * dagbladet.no * dn.no * finansavisen.no * e24.no * nef.no

"Olav Thon": Se denne artiklen: "I 2008, da var det billig da".

Så i morgen legger sannsynligvis Mariann og jeg inn bud på leilighet, så får vi se om vi får status som godseier og minusmillionær i løpet av uken. Uansett så er jeg sikker på at bolig er en god investering, det har hvertfall vært det de siste 22 årene om man tar en liten kikk på boligprisstatistikken over Oslo (klikk på bildet for å se stort):

Har vi nådd bunnen?

Av en eller annen grunn, så har jeg sett for meg at børsen har nådd bunnen når hovedindeksen er på 155 poeng. Fredag 21. november falt den til 188 poeng, 65% under toppnoteringen i mai da den var 535 poeng. Likevel tror jeg børsen skal ned nærmere 18 prosent, og på dette nivået kommer jeg til å gå all-in med alt jeg eier (noe som betyr at vi ikke snakker om store investeringen).

Og nå over til noe helt annet. Det er helt vanlig at store selskaper går på børs, for å skaffe mer kapital til videre investeringer. Direktører synes dette er en spennende utvikling for sitt selskap, ettersom det "beviser noe" - eller "empire building" som det heter på fagspråket. Jeg mener hardnakket at mange selskaper har godt av å holde seg unna børs, så lenge de har muligheten. Mange store selskaper har gjort det, blant annet Ikea (INGKA Holding B.V.) og SAS Institute. Begge disse selskapene har vektlagt det langsiktige, og argumenterer at selskapene bevisst har styrt unna børs for å kunne gjennomføre strategisk langsiktig planlegging uten innblanding eller press fra kortsiktige investorer. Sjefen i SAS-Institute, Jim Goodnight, gikk til og med nylig ut og kommenterte at han ikke savner 28-årige jyplinger på Wall Street. Ei har han heller latt seg påvirke i særlig grad, i motsetning til mange andre selskaper som har måtte fokusere på helt andre ting enn verdiskapning og bedriftsutvikling den siste tiden. Howard Schultz (CEO i Starbucks) har eksemplifisert dette i sin bok om Starbucks i det motsatte tilfelle: når aksjekursen plutselig stupte etter en lang periode med oppgang, så ringte panikkfylte aksjemeglere og lurte på hva i all verden som foregikk?! Svaret var enkelt: "Vi kjøper inn kaffe, brenner og foredler den, sender den ut til butikker hvor den brygges og selges, samt åpner nye butikker. Det samme gjorde vi også forrige måned og det samme har vi tenkt å gjøre neste måned". I en senere periode oversteg Starbucks (Ticker: SBUX) markedet, og Howard Schultz fikk telefon fra de samme meglerne som hadde ringt han tidligere. Denne gangen ringte de for å gratulere og ville gjerne vite suksessoppskriften. Og Howars Schultz gav det samme svaret som første gangen.

Hva skal man med aksjemarkedet? Ikke kan det reflektere operasjonene til bedriftene på en særlig god måte, og er også en svært dårlig mekanisme hva langsiktig tankegang gjelder. Bortsett fra at man kan bruke dette markedet til å hente inn kapital, så er det satirisk kommentert at "aksjemarkedet er en mekanisme for å overføre likviditet fra de utålmodige til de tålmodige". Det kan ikke sies bedre enn det, og når man i tillegg kan gå ut fra at aksjehandel kan sies å være så nært man kommer det perfekte marked, noe som i utgangspunktet kun er et teoretisk begrep for samfunnsøkonmer, så har man en killing combination. Det man kan trekke fra dette er vel at langsiktig stragegisk planlegging ikke er mulig i perfekte markeder, og skal man trekke satiren virkelig langt så kan man kommentere at aksjemarkedet er tidenes største finansielle eksperiment.

Så for å plukke opp tråden til Ikea og SAS Institute. Ved å holde seg unna børs, så slipper de å følge et komplekst regelverk. De kan gjennomføre langsiktige strategiske trekk uten press fra andre enn sitt eget styre, og kan rapportere akkurat den informasjonen de ønsker til markedet. Og har dette ført til suksess? IKEA er en av verdens mest vellykkede bedrifter og Ingvar Kamprad ligger i toppsjiktet blant verdens rikeste personer. SAS Institute er verdens største aktør innen Business Intelligence og har en årlig vekst som slår konkurrentenes.

Joakim gjør ting han ikke kan, del III: betale studielån

Bakrusen av seks års studier har lagt seg, og den brutale mandag morgen kom rett i fleisen da betalingsplanen til Lånekassen dumpet ned i mailboksen min. 20 år med sugerør rett inn i lønnslippen, og vips så var differansen mellom yrkesfaglig og akademisk lønn bortevekk. Jeg klager ikke av den grunn, jeg valgte å bli akademiker på grunn av arbeidsoppgavene. At lønnsveksten også kan være bedre kommer heller som en bonus. Men tilbake til Lånekassen. Når man er ferdig å studere så må man ta voksne avgjørelser. Sånn som å bestemme seg for om man vil binde eller ha flytende rente. Og som den økonomen jeg er, så er slike vurderinger noe man legger innsats i. Via tall tilgjengelig hos Lånekassen så laget jeg en oversikt, samt gjorde litt simpel tallknusing.



Grafen vister rentene de siste 11 år, samt fast rente for 3, 5 og 10 år. Fastrentealternativene er noe som har kommet de senere årene, og har blitt lagt til i statistikken etterhvert.

Så, hva kan vi se utfra denne figuren? Først og fremst ser man at flytende rente lønner seg framfor fast rente i så og si alle tilfeller. Fast rente vil lønne seg å binde i kortere perioder (3 år) dersom man er god på timingen, noe som egentlig går mer på flaks enn dyktighet. Og regner man litt snittverdier (uten at dette betyr for mye), så finner man at gjennomsnittlig flytende rente er 4,24 prosent. En generell regel kan da være at det KAN lønne seg å binde renta hvis den faste renten er under dette nivået OG stigende. Et godt punkt å gå inn med fast rente ville dermed vært Q4 2005, hvor man burde binde renten i 5 eller 10 år. Litt nærmere analyse av denne teorien kan jeg skrive om i neste blogginnlegg.

Uansett vil min generelle anbefaling være å holde renten på studielånet flytende, ettersom det sannsynligvis vil minimere de totale rentekostnadene.